Kauf Ferienhaus in Swakopmund

Hallo zusammen,
ich überlege Anfang nächsten Jahres ein Townhaus in Swakopmund zu kaufen.
Meine langjährige Lebenspartnerin hat doppelte Staatsbürgerschaft, D und Nam, sie würde ins Grundbuch eingetragen. Da ich nur D Staatsbürgerschaft habe und wir nicht verheiratet sind, kommt nur ein jährlicher 3monatiger Aufenthalt in Frage. Das kommt unseren Vorstellungen auch entgegen, da wir nicht nur nach Namibia reisen wollen sondern auch immer wieder nach D zurück wollen. Es soll wirklich nur ein Ferienhaus sein.
In die Tretmühlen eines permant residence möchte ich mich - trotz aktuellem anraten eines Maklers- nicht mehr begeben, habe es schon dreimal erfolglos versucht (1. bekannten lokaler Anwalt mit der richtigen Hautfarbe, 2. New Noveaux, 3 namibische Botschaft Berlin) Obwohl ich alt genug bin und Einkommen und Vermögen sicher ausreicht, wurde der Antrag immer ohne Begründung abgeschmettert. Permanent R ist aber nicht meine Frage!!!!
Meine Frage:
Das Angebot an Häusern in Swakop ist riesig, auch in dem Stadtteil wo wir hinwollen (Kramersdorf) und wird täglich größer, man kann schon fast von einer Absetzbewegung sprechen.
Verwandte und Freunde die Namibier sind, erklären Swakop würde eine Renaissence dank Wasserstoff erleben. Keiner kennt die Zukunft, aber vielleicht gibt es hier Meinungen von Deutschen die dort eine Wohnung oder ein Haus haben oder hatten zu dem Thema. Wir wollen verhindern, dass wir Geld in den schönen namibischen Wüstensand setzen.
Viele Grüße und einen schönen Abend,
Peter

Hi Peter,
also wir haben vor vier Jahren ein Townhouse in Swakop, in Kramersdorf, gekauft. Seitdem ist der Preis zwischenzeitlich um 25 Prozent gesunken, stabilisiert sich aber derzeit wieder. Es gibt laut Maklern etwa 400 Häuser und Wohnungen auf dem Markt, hinzu kommen hunderte Baugrundstücke in gehobenen Stadtvierteln von Swakop. Wenn Du kaufst, muss du keinesfalls damit rechnen irgendwann womöglich den Preis in Euro bei Verkauf zurückzubekommen. Das wäre in Wunder.

Was möchtest du noch wissen?

Viele Grüße aus Windhoek
Christian

Guten Morgen Christian, danke für deine Antwort.
Ich habe festgestellt, dass allein auf der Plattform property24 in Swakopmund aktuell 3113 Häuser und Grundstücke angeboten werden. In dem Stadtteil der uns interessiert (Kramersdorf) sind innerhalb der letzen Woche 8 Hausangebote dazu gekommen.

Aktuell werden allein in dem Stadtteil Kramersdort fast 450 Häuser zum Verkauf angeboten. Das ist schon erheblich, wenn man bedenkt dass Swakopmund insgesamt ca. 40 000 Einwohner hat, wovon der größte Teil nicht in der Lage ist für 3 tägliche Mahlzeiten zu sorgen. Du verstehst wen ich meine.
Meine Fragen:

wer bietet die vielen Häuser an, sind das Europäer die sich aus Swakop zurückziehen oder sind es Locals aus Winhoek bzw. auch Südafrika die Swakop verlassen?
In Europa ist die aktuelle Wirtschaftskrise noch nicht richtig angekommen, Insolvenzen und Arbeitslosigkeit werden in den kommenden Monaten weltweit steigen, außerdem die Kerosinpreise und damit die Flugpreise nach Namibia.
Wenn Europa einen Schnupfen hat, haben die Entwicklungsländer eine Lungenentzündung siehe Corona.
oder
liegt es an den steigenden Zinsen in Namibia, einige Käufer haben sich bei der Immobilienblase wahrscheinlich vergallopiert
oder
an der Sicherheitslage?
Wahrscheinlich an allem 🙂.

Auf was stützt sich die Vermutung, dass es zu einer Konsolidierung des Marktes kommt oder ist das mehr eine Wunschvorstellung der Hauseigentümer in Swakop, die Zahlen sprechen jedenfalls nicht für eine Stabilisierung sondern eine Beschleunigung der Krise. Freue mich auf eine Antwort.
Wünsche einen schönen Sonntag
Peter

Ich habe festgestellt, dass allein auf der Plattform property24 in Swakopmund aktuell 3113 Häuser und Grundstücke angeboten werden. In dem Stadtteil der uns interessiert (Kramersdorf) sind innerhalb der letzen Woche 8 Hausangebote dazu gekommen.

Aktuell werden allein in dem Stadtteil Kramersdort fast 450 Häuser zum Verkauf angeboten. Das ist schon erheblich, wenn man bedenkt dass Swakopmund insgesamt ca. 40 000 Einwohner hat, wovon der größte Teil nicht in der Lage ist für 3 tägliche Mahlzeiten zu sorgen. Du verstehst wen ich meine.

Weil kein Makler jemals verkaufte Objekte da herunter nimmt. Geh auf www.myproperty.com.na und lass Dir die "neusten" für Swakop anzeigen. Die ersten 5-6 Seiten sind die, die wirklich aktuell auf dem Markt sind. In Kramersdorf sind es aktuell etwa 20-25 Häuser, inklusive der Extension, die den Stadtteil um 100% vergrößert hat. Daneben gibt es recht viele Baugrundstücke.

wer bietet die vielen Häuser an, sind das Europäer die sich aus Swakop zurückziehen oder sind es Locals aus Winhoek bzw. auch Südafrika die Swakop verlassen?

Du hast einen falschen Eindruck. Swakop ist seit 1-1,5 Jahren wieder ein Verkäufermarkt. Es wird immer weniger angeboten und die Nachfrage, v. a. auch durch auswandernde Südafrikaner, steigt wieder deutlich. Die meisten Häuser auf dem Markt sind Neubauten, die von Bauunternehmen aus Spekulationszwecken errichtet wurden und bisher nie bewohnt wurden. Viele der Angebote in Swakop sind in Ocean View, Hage Heights etc., was eher weniger attraktiv ist.

Wenn Europa einen Schnupfen hat, haben die Entwicklungsländer eine Lungenentzündung siehe Corona.

Das mag in Europa bzw. Deutschland so verkauft werden, widerspricht aber der Realität. Afrika ist sehr viel besser durch die Pandemie gekommen als gedacht. Die Ärmsten der armen leiden (mehr), aber die kaufen ohnehin kein Haus in Swakopmund.

liegt es an den steigenden Zinsen in Namibia, einige Käufer haben sich bei der Immobilienblase wahrscheinlich vergallopiert

Sehr viele Häuser in Swakop sind Ferienimmobilien. Und dafür nimmt niemand einen Kredit auf, sondern kauft Cash. Im Niedrigpreissegment mag es durch Zinserhöhung geringere Nachfrage geben. Aber ich vermute, dass ihr so wie alle in Swakopmund, eher im Segment N$ 1,5-2,5 Mio sucht?

Also zusammenfassend: Swakopmund erlebt eher einen Boom als das Gegenteil. Die Immobiliennachfrage zieht deutlich wieder an. Mal ein Auszug aus dem FNB House Price Index für die Küste aus März diesen Jahres: "The coastal region experienced the greatest increase in its average property value over the last twelve months, with the latest index printing 14.2% at the end of March 2022 compared to 10.2% over the same period of 2021. Specifically, Swakopmund recorded a 12-month average house price of N$798 000 at the end of March 2022, up by 2.0% quarter-on-quarter and 21.6% year-on-year. " Im Klartext: Hauspreise sind im Jahresvergleich um 21,6 Prozent gestiegen. Da spielt aber natürlich der gesamte Markt rein, also auch "Low-cost housing".

Viele Grüße
Christian

Hallo Christian,
vielen Dank für deine ausführliche und sachlich fundierte Rückantwort.
Wir suchen gerade einen Flug nach Windhoek fürs Jahresende und werden uns vor Ort ein Bild machen.
Wünsche einen schönen Sonntag,
viele Grüße
Peter

travelNAMIBIA schrieb:

Ich habe festgestellt, dass allein auf der Plattform property24 in Swakopmund aktuell 3113 Häuser und Grundstücke angeboten werden.

Weil kein Makler jemals verkaufte Objekte da herunter nimmt.

Nur als kleine Ergänzung: zugleich werden oft Immobilien gleich von mehreren Maklern gleichzeitig angeboten, mit unterschiedlichen Fotos, und teils auch zu minimal unterschiedlichen Preisen. Ich würde aus dem Bauch heraus schätzen, dass ein Haus typischerweise von zwei bis drei Maklern gleichzeitig inseriert wird.

Hallo und allen ein frohes neues Jahr!

Ich hänge mich mal an diesen Thread dran. An alle mit Erfahrungen beim Immobilienkauf in Namibia. Ich selbst stehe in Swakopmund kurz davor.

Wie verhält man sich bei der Preisverhandlung? Also, das Online-Angebot hat einen Preis genannt, nun gibt man nach Besichtigung als Käufer ein (verbindliches?) Angebot ab, richtig? Wie hoch würdet ihr das benennen? Etwa 10% unter dem Angebot in der Immobilienanzeige?

Zudem habe ich u.a. den Fall, dass es einen Preis in der Immobilienanzeige gab, und kaum hatte ich mein Interesse an einem Besichtigungstermin bekundet, hat der Verkäufer den Preis um eine Viertelmillion raufgesetzt. Macht den Verkäufer für mich mit deutschem Background gefühlt etwas unseriös, aber vielleicht ist es woanders normales Taktieren?

Vorerst letzte Frage: Vom Moment an, an dem ich sage, "ja, dieses Haus nehme ich", wie lange dauern dann in etwa die Formalitäten bis zur Übergabe? Wird es ein Problem sein, wenn ich dann nur noch zwei Wochen Zeit habe bis zum Rückflug, und also nicht mehr im Lande bin, wenn die Immobilie übergabereif ist?

Danke euch schon einmal im Voraus!

Ob Boom oder nicht, kann ich nicht beantworten. Aber die Hoffnung auf eine "Renaissance" durch grünen Wasserstoff halte ich für unbegründet. Der Hype fokussiert sich auf Lüderitz, während sich das aktuell vielversprechendste Projekt in Walvis Bay befindet (HyIron). Das geplante Renewstable/HDF in Swakopmund ist mehr als wacklig. Schau besser auf andere Sektoren um die wirtschaftliche Zukunft der Stadt abzuschätzen.

Thomas2024 schrieb:Hallo und allen ein frohes neues Jahr!
Wie verhält man sich bei der Preisverhandlung? Also, das Online-Angebot hat einen Preis genannt, nun gibt man nach Besichtigung als Käufer ein (verbindliches?) Angebot ab, richtig? Wie hoch würdet ihr das benennen? Etwa 10% unter dem Angebot in der Immobilienanzeige?

Kann man pauschal nicht beantworten, das hängt sehr von der Immobilie ab. Und natürlich davon, ob du überhaupt pokern willst.
Mein Tipp: sprich mit dem Makler, was sein Gefühl ist, wieviel geht. Natürlich ist es im Interesse des Maklers, eher hoch anzusetzen, schließlich hängt seine Provision davon ab, aber du kannst ihn auch darauf hinweisen, dass du noch andere Angebote mit anderen Maklern anschaust, dann ist er ein wenig unter Druck.
Generell ist es eine gute Idee, sich mehrere Objekte bei unterschiedlichen Maklern anzusehen.

Thomas2024 schrieb:
Zudem habe ich u.a. den Fall, dass es einen Preis in der Immobilienanzeige gab, und kaum hatte ich mein Interesse an einem Besichtigungstermin bekundet, hat der Verkäufer den Preis um eine Viertelmillion raufgesetzt. Macht den Verkäufer für mich mit deutschem Background gefühlt etwas unseriös, aber vielleicht ist es woanders normales Taktieren?

Sowas ist hier schon fast normal. Das muss noch nicht mal vom Verkäufer selbst kommen, sondern vielleicht auch vom Makler.
Ich habe hier so oft Leute, die ihre Immobilie erstmal inserieren, und wenn es dann an den Verkauf geht, kommen Sie an mit "ich hab's mir anders überlegt ich will jetzt doch mehr", oder sogar "ich will gar nicht mehr verkaufen aber vermieten würde ich".
Das ist hier manchmal zum Haareraufen 🙄

Thomas2024 schrieb:
Vorerst letzte Frage: Vom Moment an, an dem ich sage, "ja, dieses Haus nehme ich", wie lange dauern dann in etwa die Formalitäten bis zur Übergabe? Wird es ein Problem sein, wenn ich dann nur noch zwei Wochen Zeit habe bis zum Rückflug, und also nicht mehr im Lande bin, wenn die Immobilie übergabereif ist?

Normalerweise ist das in zwei Wochen nicht zu machen.
Theoretisch, aber ich habe das nie ausprobiert, wäre es möglich, dass du vorher mit einem Anwalt sprichst, bereits von Deutschland aus Geld (Kaufpreis + Steuer + ein bisschen extra zur Sicherheit + am besten auch gleich die Maklergebühren) bei ihm auf ein Treuhandkonto einzahlst, und dann vor Ort darauf bestehst, das über diesen Anwalt zu machen (wobei der Anwalt auch einfach mit dem Anwalt der Gegenseite zusammenarbeiten kann, das sollte kein Problem sein).
Dann wäre es möglich, dass man praktisch an einem Tag alles zwischen den Vertragsparteien regelt.
Aber dann ist noch die Transfer Fee und Stamp Fee (quasi Grunderwerbsteuer) zu bezahlen, das dauert ein paar Wochen, bis das vom Amt bestätigt wird, vorher ist zumindest kein Eigentumsübergang möglich.
Solange sich beide Parteien aber einig sind, sollte eine Übergabe auch ohne das möglich sein.

Langer Rede kurzer Sinn: wenn man bereit ist, das Geld vorher bei einem Anwalt zu hinterlegen, und sich Käufer und Verkäufer einig sind, müsste es im Prinzip möglich sein, die Immobilie am Tag der Unterschrift übergeben.

Buitepos schrieb:
Solange sich beide Parteien aber einig sind, sollte eine Übergabe auch ohne das möglich sein.

Langer Rede kurzer Sinn: wenn man bereit ist, das Geld vorher bei einem Anwalt zu hinterlegen, und sich Käufer und Verkäufer einig sind, müsste es im Prinzip möglich sein, die Immobilie am Tag der Unterschrift übergeben.

Dabei sollte man im Hinterkopf behalten, dass der Verkaeufer Miete vom Kaeufer verlangen kann, solange die Eigentumsrechte nicht uebertragen worden sind, aber die Immobilie schon uebergeben wurde.