Wer kennt sich mit Immobilien-Eigentumsrecht aus?

Schönen guten Tag Community!

Ich möchte diese Frage hier stellen und tue mir ein wenig schwer das zu tun ohne es mit "Eigenwerbung" für die Firma zu verbinden für die ich tätig bin...

Gut, ich probier's einfach mal so:

Kann mir jemand sagen ob es bei Immobilienverkäufen in Namibia für (weisse) Ausländer eine Rechtssicherheit gibt?

Und wie sieht es mit Baugenehmigungen aus?

Das Thema dreht sich um eine Lodge die derzeit aus wenigen kleinen Holzbauten besteht, der Rest sind Großzelte, aber laut Verkäufer ist es überhaupt kein Problem auch einen richtigen Hotelbetrieb zu bauen.

Bevor man auch nur überlegt da Geld auszugeben will man natürlich wissen ob nicht der erste Einheimische dem's in den Kram passt kommen kann und sich die Liegenschaft einfach nimmt. Oder man erst gesagt bekommt: "Jaja, Bauen ist kein problem" - und dann kommen die Bagger und reissen alles wieder ab.

Wie steht man denn so als weisse Auswanderin da? (Bin auch noch weiblich, single, und blond). - Ähm und wenn's leicht geht, bitte keine Blondinenwitze! 🙂 Danke!

Hallo,
zum Thema Einwandern udn arbeitesn findest Du einiges im Wiki
Wiki Namibia
Farmland kannst Du als Ausländer nicht erwerben, nur Stadtgebiet.
Lodge klingt eher nach ersterem.
Was aber in NAM üblich ist, das (auch aus steuerlichen Gründen) Immobilien als cc (Closed corporation=geschlossener Immobilienfonds) registriert werden. Da kannst Du als Ausländer bis zu 49% Anteile erwerben, aber eben nur auf die cc, nicht das Land. Was der 51%-Eigentümer Dir an Nutzungsrechten zubilligt ist wieder eine andere Sache. Baugenehmigung auf Farmland benötigst Du keine. Allerdings ist es von den Nutzungsrechten abhängig, ob ich mal eben in zu erstellende Immobilien investieren würde....
Und wenn Du Arbeitsplätze für Einheimische schaffst, wird Dir auch keiner etwas dagegen haben!

Es kommt also vor allem darauf an, wo die Lodge liegt.

LG Jens

Hallo,
Jens hat das sehr gut beantwortet.Auf Farmland brauchst du keinerlei Baugenehmigung,bei ner Kommune also Dorf oder Stadt kommts auf die grösse des BV an.Also in Windhoek brauchst ne bauanfrage,in Uis z.B. geht man zum Bürgermeister und sagt ich baue was.
Aber als Frau allein auf so ein Projekt einlassen...,denn deinen Fragen nach hattest du noch nicht allzuviel Kontakt nach Namibia.
Du wirst als weibl.Baas über den Tisch gezogen,das geht dann bei deinen Angestellten schon los.......
Grüße auch ans Forum
jakkal

Hi Inoscho,

kenne mich in dem Bereich recht gut aus.
Also Farmland - wie bereits - erwähnt als Ausländer nur mit max. 49%. Zudem muss jedes Farmland bei Verkauf zuerst der Regierung angeboten werden, wenn die es nicht will, gibt sie eine Freigabe für den freien Verkauf. Es gibt also auch nicht mehr so viel Farmland auf dem freien Markt. Zudem sind die Preise, je nach Lage, sehr unterschiedlich. Freund von mir haben für 100 ha die sie nahe Etosha verkauft haben knapp N$ 800.000 bekommen. Normalerweise kostet normale Farmland je nach Region zwischen N$ 80 und N$ 500 der Hektar.

Kann mir jemand sagen ob es bei Immobilienverkäufen in Namibia für (weisse) Ausländer eine Rechtssicherheit gibt?

Es gibt die gleiche Sicherheit für jeden... und die ist in Namibia, was sich in dem Bereich sehr an Deutschland orientiert hat, sehr hoch. Es gibt Grundbücher etc. Es gibt keine Rechtsunsicherheit wie in vielen anderen Ländern, in denen man häufig gar nicht weiß wem was gehört und ein Stück Land von verschiedener Seite mehrmals verkauf wird.

Und wie sieht es mit Baugenehmigungen aus?

Ist vorgeschrieben in allen Städten die offiziell eine "Town" (bzw. Municipality) sind. Andere bis hin zum "Village" können es individuell vorschreiben. Welche dieses sind findest Du hier: http://de.wikipedia.org/wiki/%C3%96ffentliche_Verwaltung_in_Namibia
Baugenehmigungen sind in verschiedenen Schritten zu beantragen und es muss über Architekten/Bauingenieure laufen. Das Prozedere ist recht kompliziert und nicht ganz billig. Weiterhelfen kann Dir da auch das Namibia Institute of Architects (http://www.nia.org.na/). Auflagen sind in Windhoek und Swakopmund recht hoch und in Windhoek darf z.B. nicht über 14 Stockwerke gebaut werden, Fassadenfarben werden vorgegeben etc.

Das Thema dreht sich um eine Lodge die derzeit aus wenigen kleinen Holzbauten besteht, der Rest sind Großzelte, aber laut Verkäufer ist es überhaupt kein Problem auch einen richtigen Hotelbetrieb zu bauen.

Klar, laut Verkäufer ist wahrscheinlich auch der Bau eines zweiten Burj Dubai kein Problem. Der will ja auch verkaufen! Wenn es Farmland ist, gilt obiges, ansonsten eben Baugenehmigung etc.

Bevor man auch nur überlegt da Geld auszugeben will man natürlich wissen ob nicht der erste Einheimische dem's in den Kram passt kommen kann und sich die Liegenschaft einfach nimmt. Oder man erst gesagt bekommt: "Jaja, Bauen ist kein problem" - und dann kommen die Bagger und reissen alles wieder ab.

Tja, vorausgesetzt Namibia wird nicht Simbabwe hast Du eine absolute Rechtssicherheit.

Wie steht man denn so als weisse Auswanderin da? (Bin auch noch weiblich, single, und blond). - Ähm und wenn's leicht geht, bitte keine Blondinenwitze! Danke!

Kein Problem. Und wenn Du ordentlich Geld investierst und Arbeitsplätze schaffst bekommst Du sogar (vielleicht) eine Aufenthaltsgenehmigung.

Sonnige Grüße
Christian

P.S. Schau Dir mal den monatlichen Housefinder Namibia (www.housefindernam.com) an. Da steht auch immer ne Menge rechtliches drin.

Hallo
Es ist sicher besser wenn Du dich an jemanden
wendest der viel mit der Sache zu tun hat.
Wir haben auch unendliche probleme.
Wir sind ganz unschuldig in eine Sache geraten und haben
nur probleme.
wende dich am besten an jemand im Lande der viel mit
dem Thema zu tun hat.
meine mail ist: driehoek@mweb.com.na
wenn du weitere information haben moechtest und gute,
handfeste information moechtest von Firmen die jeden Tag damit arbeiten und die Landes Gesetze kennen.
Auf Farmland kann man bis jetzt ohne baugenehmigung bauen, wie und was man moechte.
Neue Gesetze werden besprochen das jede Strucktur
besteuert wird. Wie weit die Gesetze sind wissen wir noch nicht. Dann kommt auch jedes Jahr Boden Steuer die nicht vergessen werden sollte. Ausser die Arbeitsgesetze die auch auf den Farmen anders sind als im Ort.
baobab

Hi Inoscho,

baobab hat natürlich Recht... im Endeffekt muss man sich eh an einen Anwalt wenden. Aber einen ersten Überblick solltest Du durch unsere Posts schon bekommen haben!

Anwälte findest Du hier:
http://www.lawsocietynamibia.org
http://www.orusovo.com/socanam/about.htm

Nochmals sonnige Grüße
Christian

Hallo Inoscho,
die Vorposter haben schon viel gesagt dazu.
Mir fiel nur der Begriff des Stadtgebietes auf. Windhoek wurde z.B. in diesem Jahr bis zum Flugplatz erweitert. Eigentlich war noch ein viel größeres Gebiet vorgesehen, die betroffenen Farmer haben sich aber erstmal erfolgreich gewehrt, städtische Auflagen ohne städtische Infrastruktur (Wasser, Abwasser, Müllentsorgung etc.) zu akzeptieren. Ich denke aber, da ist das letzte Wort noch nicht gesprochen.
Hintergrund ist wohl, dass immer mehr Farmen die Genehmigung zur Aufteilung der Farm in kleine Parzellen beantragt haben. Die kleineren Grundstück (oft um die 20ha) können dann wohl auch problemlos als Baugrundstück verkauft werden, ohne dass Ausländer dann Probleme haben. Anders als in Deutschland ist hier jedoch die Vertragsgestaltung viel freier. Schaust du dir die Verträge an, dann wird nicht ein Grundstück verkauft sondern oft nur ein Wohn- oder Nutzungsrecht abgetreten, oft befristet (xy Jahre) und anders als bei der deutschen Erbpacht ohne dir Möglichkeit dieses Recht zu verkaufen oder zu vererben. Ein besonders interessantes Beispiel habe ich diesen Sommer auf einer Farm kennen gelernt: Der Farmer hat mehrere Parzellen and "Freunde" abgetreten, die dort recht großzügige Häuser gebaut haben. Der Vertrag sieht aber vor, dass bei Übertragung der Farm an einen Erben oder neuen Besitzer auch automatisch das Pachtverhältnis endet und die gebauten Häuser ggf. ersatzlos übergehen oder abgerissen werden müssten.
Die Vertragsfreiheit bringt es mit sich, dass du genau lesen musst, was in den Verträgen steht und welche REchte der "Verkäufer" überhaupt verkaufen kann.
Zum Farmverkauf: Die Fondregelung mit 49% ist korrekt. Aber die restlichen 51% muss nicht eine Person halten und eine Rückabsicherung z.B. über Schuldschein etc. ist möglich. Die Regierung von Namibia hat aber m.W. angekündigt ab 30.9.2009 bis auf weiteres alle im Markt angebotenen Farmen zu erwerben. Anlass war wohl eine heftige Kritik an der Umsetzung der Landreform. Es steht wohl viel mehr Geld zur Verfügung als für Landerwerb bisher ausgegeben wurden und die 5 Enteignungsverfahren gegen ausländische Farmbesitzer hat die Regierung wohl erstmal als verloren aufgegeben.

Ich schreib dir noch eine pms

Viele Grüße
jaw

Zu Jaw's Anmerkungen hierzu ein aktueller Artikel: http://ipsnews.net/news.asp?idnews=44666

Im konkreten Fall von Inoschi bzgl. Lodge muss man sagen, dass die Regierung sicherlich keine touristisch betriebenen Farmen kaufen wird, da es um Land- und nicht Betriebs"umsiedlung" geht. Hierzu fehlen (wie leider auch bei der normalen Umsiedlung) zum Großteil das Wissen des Betriebs. Durch Umsiedlung sollen keine wirtschaftlich aktiven Betriebe geschlossen werden.

Sonnige Grüße
Christian

@ All!

Vielen Dank für die Infos und Mühe!

Jetzt habe ich erst mal was zum Nachdenken und Grübeln.

*seufz*
In meinem nächsten Leben werde ich wohl lieber ein Mann.... 😠